به گزارش راه شلمچه، کمتر کسی است که اجاره‌نشینی را تجربه نکرده باشد. این سخن «اجاره‌نشینی خوش‌نشینی» از دیر باز شنیده می‌شد، اما امروزه به جرئت می‌توان گفت دیگر خوش‌نشینی عینیت ندارد صاحب خانه که حدود ۲۰ روز پیش و در زمان تمدید قرارداد مبلغی را به اجاره اضافه کرده بود، اخیراً نیز دوباره مبلغی را اضافه کرد تا نشان دهد هیچ عرف و قانونی درباره تعیین میزان اجاره وجود ندارد و این مستأجر است که باید تمام و کمال مطیع خواسته‌های مالک باشد.
بازار مسکن به قدری افسارگسیخته شده است که دیگر تابع هیچ تصمیم و سیاستگذاری کلانی نیست. مالکان با این عنوان که اختیار ملکم را دارم، هر قیمتی را که بخواهند برای اجاره در نظر می‌گیرند. حتی مشاوران املاک و دلالان بازار مسکن نیز مدعی هستند مالک مسکن دیگر تابع قیمت‌های آنان نیست و با توجه به سن بنا، امکانات و متراژ و از همه مهم‌تر نیاز مالی، قیمت اجاره را تعیین می‌کند؛ مسئله‌ای که اتفاقاً در جست‌وجوهایم برای یافتن خانه به آن پی بردم.
طبق آخرین آمار‌های رسمی موجود در حوزه مسکن که مربوط به سال ۱۳۹۷ است، حدود ۲۶درصد از خانوار‌های شهری و ۵درصد از خانوار‌های روستایی اجاره‌نشین بوده‌اند و این در حالی است که این ارقام در سال ۱۳۹۶ به ترتیب ۲۵ درصد و ۷/ ۴ درصد بوده است. مقایسه این آمار‌ها نشان از افزایش تعداد مستأجران در این سال‌ها دارد.
با این حال، متأسفانه سکوت قانونگذار و نبود عزم جدی در سیاستگذاران حوزه مسکن برای ساماندهی بازار مسکن، سبب شده تا قاعده مشخصی برای تعیین میزان اجاره‌بها یا میزان افزایش آن برای تمدید قرارداد وجود نداشته باشد. نگاهی به قوانین این حوزه مهر تأییدی بر این مدعاست.
مستأجر چه حقوقی در قرارداد اجاره دارد؟
اجاره قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری (مستأجر) برای مدت معین و در ازای اجاره‌بها (کرایه) به اجاره واگذار می‌کند. قانونگذار برای مستأجر به عنوان یکی از ارکان این قرارداد تکالیف و حقوقی را در نظر گرفته است.
طبق تعریف قانونگذار تکالیف مستأجر شامل مواردی، چون پرداخت کرایه، تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد، انجام تعمیرات غیراساسی مورد اجاره، پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ، جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر و خودداری از ورود خسارت به محل اجاره می‌شود. علاوه بر این، مستأجر دارای حقوقی است. مستأجر معمولاً برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند؛ بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستأجر پول پیش به موجر داده باشد هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستأجر می‌تواند از موجر بخواهد این تعمیرات را انجام دهد.
از دیگر سو، در قرارداد اجاره خانه درباره تعیین اجاره این‌طور عنوان شده است که مستأجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولاً برای یک سال اجاره و موجر معمولاً مبلغی به عنوان پول پیش از مستأجر دریافت می‌کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره‌بها تعیین می‌شود. همانطور که مرور قوانین نشان می‌دهد، قانونگذار در مبحث قرارداد اجاره هیچ سخنی از نحوه تعیین میزان اجاره‌بها به میان نیاورده است. با این حال طی یکی دو سال اخیر و به دلیل افزایش تورم و افزایش بی‌ضابطه میزان اجاره‌بها، طرح‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن استیجاری مطرح شده است که همچنان بلاتکلیف مانده‌اند!
طرح‌هایی در حد شعار
یکی از طرح‌هایی که در این سال‌ها در حوزه اجاره‌بها مطرح شد، تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای سالانه بود. این طرح برای ساماندهی بازار اجاره و تعدیل نرخ اجاره‌بها مطرح شد و قرار بود بر اساس آن سقف مجاز (حدود ۱۰درصد) برای افزایش اجاره‌بها در پایان قرارداد‌های یکساله تعیین شود. این طرح هیچ‌گاه به مرحله اجرا نرسید.
طرح دیگر در حوزه اجاره‌بها، موضوع دو ساله شدن قرارداد‌های اجاره بود. این طرح به منظور کنترل اجاره‌بها و کاهش تعداد جابه‌جایی‌ها مطرح شد، اما هرگز به مرحله اجرا نرسید.
طرح سوم موضوع نیز معافیت‌های مالیاتی برای موجرانی بود که واحد‌های مسکونی خود را برای مدت دو سال و با رعایت سقف مجاز تعیین شده برای افزایش اجاره‌بهای سالانه اجاره می‌دادند، اما شوربختانه این طرح هم به مرحله اجرا نرسید. علاوه بر این، تیر ماه سال گذشته محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی از پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران خبر داد. دهقان دهنوی در رابطه با ساز و کار فعالیت صندوق رهن و اجاره اظهار داشت: «هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند، وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، ولی محاسبات نشان می‌دهد این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.» وی در پنجم بهمن ماه ۱۳۹۸ در مورد نرخ سود وام اجاره مسکن نیز گفت: «به احتمال زیاد نرخ سود این وام ۱۸ درصد خواهد بود!»
معاون وزیر اقتصاد چندی بعد اضافه کرد: «بانک مرکزی با طرح وزارت امور اقتصادی و دارایی برای وام اجاره موافقت نکرده و در حال حاضر بانک عامل حوزه مسکن، در حال کار روی این طرح است.»
مستأجران چشم انتظار تعیین تکلیف خانه‌های خالی
کارشناسان حوزه مسکن مدتی است که اخذ مالیات از خانه‌های خالی را راه‌حلی برای کاهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش اجاره‌بها می‌دانند. به عقیده آنها، یکی از ابزار‌های دولت‌ها برای کنترل بازار مسکن، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی دوم و بیشتر افراد است.
اجرای این مالیات با نرخ‌های مؤثر و سنگین باعث می‌شود افراد سرمایه‌های خود را در این بازار معطل نگه ندارند و به سمت بازار‌های مولد هدایت شوند و همچنین واحد‌های خود را خالی نگه ندارند و به بازار عرضه نمایند.
در کشور ما در سال‌های اخیر عدم اجرای این مالیات زمینه‌ساز افزایش چشمگیر تعداد خانه‌های خالی شده است. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحد‌های مسکونی خالی کشور ۵۸/ ۲ میلیون است. این در حالی است که تعداد این واحد‌ها در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۰، ۶/ ۱ میلیون بوده است.
یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی پنج ساله نزدیک ۶۰ درصد افزایش یافته است! این در حالی است که براساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. نکته حائز اهمیت درباره چرایی اجرا نشدن این قانون شرطی شدنش است چراکه اجرای آن براساس قانون منوط به راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی تحت عنوان سامانه اطلاعات املاک و اسکان است که قرار بود با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی راه‌اندازی شود که این سامانه تا امروز اجرایی نشده است.
ورود مجلس
بلاتکلیف ماندن اجرای ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم منجر به ورود مجلس به این مسئله نیز شد. سال گذشته و در جریان بررسی لایحه بودجه، نمایندگان مجلس دهم در هفته پایانی دی‌ماه، این مالیات را به لایحه اضافه کردند؛ این در شرایطی است که با وجود قانون مصوب، چهارسال است از خانه‌های خالی و احتکار، مالیاتی دریافت نمی‌شود. طبق مصوبه کمیسیون تلفیق بودجه، دریافت مالیات از خانه‌های خالی الزامی شده است.
مطابق با این ماده قانونی که وارد بودجه ۹۹ شده است، در سال جاری از همه خانه‌های خالی مالیاتی معادل ۳درصد اجاره‌بهای سالانه روز آن ملک دریافت می‌شود. بر اساس اظهارات رئیس وقت کمیسیون عمران مجلس، مجلس در لایحه بودجه سال ۹۹ برای ساماندهی خانه‌های خالی از ظرفیت شهرداری‌ها استفاده می‌کند. به این‌صورت که شهرداری‌ها با ایجاد زیرساخت‌های لازم برای شناسایی خانه‌های خالی، سهمی از درآمد‌های حاصل از اخذ مالیات از این حوزه را دریافت می‌کنند.
درخواست از قوه قضائیه برای ورود به بازار مسکن
نبود اراده کافی در اجرای سیاست‌ها و قوانین سبب شده است برخی ورود قوه قضائیه به بازار مسکن را گره‌گشای مشکلات مستأجران بدانند. در این باره، نماینده مردم بروجرد در مجلس یازدهم از رئیس قوه قضائیه خواسته است شخصاً به موضوع گرانی و دلال بازی در بازار مسکن ورود کند.
عباس گودرزی با بیان اینکه در چند ماه گذشته بازار مسکن دچار تلاطم شده و دولت نیز برای کاهش این تلاطمات برنامه عملیاتی ارائه نکرده است، اظهار داشت: «امروز مستأجران در وضعیت سختی قرار دارند و خانه‌دار شدن برای آنها تبدیل به رویا شده است.»
وی با تأکید بر اینکه بازار مسکن به دست دلالان و محتکران افتاده است، ادامه داد: «رئیس قوه قضائیه باید خود شخصاً به این موضوع ورود کند و مانع از ایجاد التهاب کاذب در این بازار شود.»
نماینده مردم بروجرد در مجلس با بیان اینکه بازار مسکن به سمتی رفته که درآمد دلالی و احتکار از تولید آن بیشتر است، افزود: «دولت نیز امروز اراده‌ای برای برخورد با این موضوع از خود نشان نداده و در همین راستا لازم است قوه قضائیه به این موضوع ورود کند.»
پیش‌تر نیز سخنگوی کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس دهم همین مطالبه را عنوان کرده بود. حسن نوروزی اردیبهشت ماه سال گذشته، وضعیت بازار مسکن را نامطلوب و نگران‌کننده دانسته و اظهار داشت: «در شرایط کنونی در آستانه ایام نقل و انتقالات بازار اجاره مسکن قرار داریم، اما بازار آنقدر ملتهب و پرتلاطم است که خانوار‌ها برای اجاره مسکن با مشکلات بسیاری روبه‌رو هستند.»
وی افزود: «متأسفانه مردم در بازار کنونی مسکن تنها رها شده‌اند و هر روز صد‌ها نفر از مردم نسبت به وضعیت این حوزه به ما اعتراض می‌کنند. این مسئله موجب افزایش بیش از یکصد درصدی قیمت مسکن در کلانشهر‌ها به ویژه تهران شده است.»
سخنگوی کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس با اشاره به ضرورت ورود قوه قضائیه به موضوع گرانی بازار مسکن، گفت: «بر اساس قانون اساسی، دستگاه قضا باید پناهگاه تظلمات مردم باشد، از این رو با توجه به وضعیت بحرانی بازار مسکن، قطعاً قوه قضائیه باید به این مسئله رسیدگی کند.»
نوروزی ادامه داد: «همچنین مدعی‌العموم طبق قانون می‌تواند به مسائل روز کشور و موضوعات ملی ورود کند، زیرا مشکلات کنونی از جمله بحران بازار مسکن، ثبات ملی را تهدید می‌کند و باید هر چه سریع‌تر فکری برای حل این مسائل کرد.»
نماینده مردم رباط کریم و بهارستان در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: «در شرایط کنونی بنگاه‌های حقیقی و مجازی در بازار مسکن، با ایجاد یک رقابت تصنعی زمینه را برای افزایش قیمت‌ها فراهم می‌کنند، از این رو قوه قضائیه به درستی باید با این اقدامات سودجویانه برخورد جدی کند.»
سخنگوی کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس اظهار داشت: «به نظر من وظیفه قوه قضائیه تنها رسیدگی به پرونده‌های حقوقی نیست، بلکه دستگاه قضا باید از حقوق مردم کاملاً دفاع کند، از این رو اگر این امر محقق شود، قوه قضائیه به قوه عدلیه ارتقا می‌یابد.»
آیا مستأجران صاحب خانه می‌شوند؟
جمع‌بندی مطالب عنوان شده نشان می‌دهد مستأجران همچنان باید چشم انتظار ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها باشند. شیوع کرونا در کشور و افزایش فشار اقتصادی و تورم مسائلی است که اثرات فزاینده‌ای بر بازار مسکن خواهد داشت. آنطور که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد، هیچ‌کدام از تصمیم‌ها و سیاستگذاری‌ها و طرح‌های پیشنهادی درباره بازار مسکن تاکنون نتوانسته است از تورم بازار مسکن و اجاره بها بکاهد.
با این تفاسیر به جرئت می‌توان گفت، مؤثرترین اقدام برای ساماندهی این بازار لجام‌گسیخته ورود قوه قضائیه و مجلس یازدهم در باب وضع قوانین جدید است. با چنین اقدام‌هایی بلکه بتوان موجی از امیدواری را به مستأجران برای پرداخت اجاره‌بهای مشخص و حتی خرید خانه طی سال‌های آینده تزریق کرد.
درباره اجاره به شرط تملیک چه می‌دانید؟
با پیچیده‌تر شدن روابط در سطح زندگی اجتماعی، نیاز‌های انسان هم به مرور زمان تغییر می‌کند و تغییر نیاز‌ها موجب می‌شود انسان‌ها راهکار‌های جدیدتری را برای برطرف کردن آنها به کار گیرند. بخش بزرگی از این نیاز‌ها را نیاز‌های مالی انسان تشکیل می‌دهد و در نتیجه پای اموال را به عرصه معاملات بشری باز می‌کند. اموال و دارایی‌ها اقسام مختلفی دارند که براساس یک دسته‌بندی مهم می‌توان آنها را به منقول (همچون اتومبیل) و غیرمنقول (خانه و زمین) تقسیم کرد.
این اموال موجب ایجاد روابط حقوقی متنوعی میان افراد جامعه می‌شود و قرارداد‌های بسیاری همچون خریدوفروش، اجاره، هبه (بخشیدن) و… در خصوص آنها تنظیم می‌گردد. هر یک از این قرارداد‌ها نیز قواعد خاصی دارد که در قوانین مختلف پیش‌بینی می‌شوند. یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین قرارداد‌هایی که میان اعضای جامعه تنظیم می‌گردد و نام آن را بسیار شنیده‌ایم «قرارداد اجاره» است. علاوه بر قرارداد اجاره که به صورت سنتی میان افراد جامعه منعقد می‌شود، امروزه نام «اجاره به شرط تملیک» نیز بسیار شنیده می‌شود.
اجاره به شرط تملیک یکی از انواع قرارداد‌های اجاره می‌باشد که در دهه‌های اخیر بسیار رواج پیدا کرده است. پیش از آغاز بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک، ابتدا به صورت مختصر در خصوص عقد اجاره توضیحاتی ارائه خواهیم کرد. در عقد اجاره فرد مستأجر (اجاره‌کننده) برای مدت زمانی معین که در متن قرارداد اجاره مشخص می‌شود، مالک منافعِ عینِ مستأجره (مالی که به اجاره داده شده‌است) می‌شود و در ازای مالکیت منافع در این مدت زمان معین که براساس آن اجازه استفاده از آن مال را پیدا می‌کند، مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر (اجاره‌دهنده یا مالک) می‌پردازد. مالکیت منافع به این معناست که او می‌تواند از مالی که اجاره کرده‌است، استفاده کند یا اینکه در صورت اجازه موجر (اجاره‌دهنده) آن را به شخص دیگری اجاره دهد.
مستأجر موظف است پس از اتمام مدت زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده‌است، مال را به مالک اصلی (اجاره‌دهنده) تحویل دهد، زیرا با اتمام این بازه زمانی حقی که برای مستأجر در خصوص استفاده از مال به وجود آمده بود، از بین می‌رود. اینکه میزان اجاره‌بها به چه میزان باشد و عین مستأجره برای چه مدتی به عنوان اجاره در اختیار مستأجر باشد، بستگی به توافق مالک و مستأجر دارد.
مالک و مستأجر می‌توانند علاوه بر توافق در مورد میزان اجاره‌بها و مدت زمان اجاره، تعهدات فرعی دیگری نیز در عقد اجاره برای یکدیگر به‌وجود آورند که به این تعهدات فرعی در ادبیات حقوقی «شرط» گفته می‌شود. یکی از تعهدات و آثار فرعی که می‌تواند در عقد اجاره درج شود، شرط تملیک است و به قرارداد اجاره‌ای که چنین شرطی در آن درج شده باشد، اجاره به شرط تملیک گفته می‌شود. اجاره به شرط تملیک نوعی عقد اجاره است که در آن شرط می‌شود اگر مستأجر به تمامی‌ِ تعهدات مندرج در این قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستأجره (مال اجاره‌شده) خواهد شد. در واقع همانطور هم که در عنوان این مطلب آمده است، اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره است که در نهایت به مالک شدن مستأجر منتهی می‌شود.
نوع تعهداتی که برای مستأجر در این نوع قرارداد اجاره ذکر می‌شود، بستگی به توافق طرفین دارد. برای مثال مالک می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره بدهد و شرط کند اگر مستأجر در هر ماه فلان مبلغ را بپردازد در پایان سال که مدت اجاره منزل به پایان می‌رسد، مالک ملک خواهد شد. در این صورت اگر مستأجر به این تعهدی که برای او ایجاد شده است به‌طور کامل عمل نماید، دیگر تعهدی برای تخلیه ملک نخواهد داشت و در مقابل وی، مالک موظف خواهد بود که مالکیت این مال را پس از اتمام مدت زمانی که تعیین شده‌است، به مستأجر انتقال بدهد؛ بنابراین همانطور که ذکر شد اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره است که در ضمن آن، شرطی خاص درج شده است. بالا بودن قیمت مسکن و تمایل افراد برای داشتن خانه‌ای که متعلق به خودشان باشد، این روش در ابتدا برای خریدوفروش خانه به‌کار گرفته می‌شد تا به این وسیله افرادی که توان مالی کافی برای پرداخت بهای مسکن به‌صورت یکجا را ندارند، بتوانند از این طریق و با این شیوه پرداخت اقساطی، سرپناهی برای خود فراهم کنند، اما به مرور زمان در مورد اموال دیگر نیز به‌کار گرفته شده است.
برای مثال آنچه در لیزینگ خودرو‌ها اتفاق می‌افتد، یکی از انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک است. واگذاری لیزینگی خودرو به این نحو است که شرکت‌های لیزینگ خودرو در یک قرارداد، خودرو را برای مدتی معین به متقاضیان اجاره می‌دهند. سپس در آن مبلغ اجاره‌بها و دوره‌های زمانی را که باید طی آن اجاره‌بها پرداخت شود، مشخص و همچنین قید می‌کنند اگر در پایان مدت اجاره، مستأجر به تمامی تعهدات خود در برابر مالک عمل و مالک هم تأیید کند که مستأجر تمامی تعهدات خود را انجام داده است، در پایان مدت اجاره مستأجر مالک خودرو می‌شود. در این حالت مالک (شرکت لیزینگ) موظف است در صورت انجام همه تعهدات از سوی مستأجر، مالکیت خودرو را به وی انتقال دهد.
منبع: روزنامه جوان
